Primeiramente é de esclarecer que não há uma nova lei de locação.
A lei que foi recentemente aprovada, a de número 12.112 de 09/12/2009, na verdade altera a alguns dispositivos da lei do inquilinato de nº 8.245/1991 em vigor, trazendo aperfeiçoamentos, regras e procedimentos sobre a locação de imóvel urbano.
Assim, as novas mudanças passarão a vigorar no dia 25 de janeiro de 2010.
Fiador:
Falecendo o locatário, na separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prossegue automaticamente, com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel (antes tinha a obrigação de comunicar por escrito ao locador, este podendo exigir a substituição do fiador no prazo de trinta dias ou alteração da garantia - para caução ou seguro fiança locatícia.
Com as mudanças, o cônjuge ou companheiro terá que notificar por escrito, além do locador, também o fiador. Essa é a diferença. Este, querendo, pode pedir a sua exoneração no prazo de trinta dias do recebimento da comunicação e ficará responsável pelos efeitos da fiança durante 120 a contar do seu recebimento.
Logo, o fiador continua podendo exonerar-se da fiança, também, após o término do prazo contratual, salvo disposição em contrário, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 dias após a notificação ao locador.
Liminar::
O juiz dará liminar para desocupação em 15 dias, independentemente da audiência da parte contrária, se não houver “apresentação de nova garantia, apta a manter a segurança inaugural do contrato”, desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel.
Ressalte-se que para o locador a vantagem é, indiscutivelmente, maior. Antes a inércia do sucessor da locação, não providenciando a substituição da fiança no prazo, o obrigava a propor ação de rescisão contratual com rito ordinário, o que significa dizer que esse procedimento é muito demorado e quando o inquilino vinha a desocupar o imóvel, já havia causado ao locador locador um prejuízo enorme.
Logo, as críticas surgidas em torno de que o sucessor do locatário fica prejudicado não tem muito fundamento, isso porque 120 dias é considerado um prazo suficiente para que consiga outro fiador ou faça seguro fiança, sendo as melhores formas de garantia da locaçao.
